万达广场 ：青白江的一剂猛药？

最近青白江最热的话题，除了自贸区，应该就是“史上第一座万达广场”了。

5月28日（上月末），万达以3600元/平方米的价格，斩获青白江智慧产业城（老城区）核心地块，面积近208亩，该地块位于青白江团结中路区域以北，智慧大道以西，紧挨妇幼保健院，毗邻一众市政机构（包括政府，人大、政协、文体局等）。 ▼

6月10日，万达再拿下旁边79亩商业地块，用于打造万达广场购物中心部分，建成后体量预计9万方。（购物中心位置）▼

当天下午，万达便召开媒体见面会，邀请青白江区相关领导与50多家媒体参与，高调官宣。

▲青白江万达媒体见面会（截自官方微信）这一系列动作，标志着传言已久的成都第10座、青白江首座万达广场正式落户。就在昨天，一组“万达与青白江登上纽约时代广场大屏”的照片被曝光，有分析认为，此举是在暗示：国际化将是青白江万达的一大特色定位。

▲纽约时代广场大屏播放的万达广场及青白江城市宣传片

▲朋友圈“疯传”的

青白江与万达广场

上榜纽约时代广场大屏事件

相关资料似乎应证了这一点：项目将在今年夏天全面亮相，会因地制宜地打造一条蓉欧主题的特色商业街，体量不低于1.6万方，以体现青白江的国际化格局，又作为项目特色的沉淀。

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另外，这一次万达项目的住宅体量，几乎占了总体量的四分之三。看来：青白江万达的野心远不止于商业，在住宅产品打造上，也将有所作为。

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▲有网友在青白江

拍到的万达广场工地

事实上，在本次“系列官宣”前，关于“万达要来”的消息，很早就闹得沸沸扬扬。

➤ 今年年初，青白江众多开发商、中介机构都提前以万达广场落户作为销售噱头，有的还写进了销售说辞里，甚至有开发商连夜换掉广告牌，换上“万达旁”的标语。

➤ 大概3月开始，青白江超过5个本地公众号、超25篇推文都在关注万达动向。网上超过42万个链接、3655个帖子，都在讨论青白江万达。

➤ 在更早的时间（2018年9月到11月，这三个月期间），青白江区的领导三次会见万达集团负责人，并在《关于青白江区智慧产业城建设情况的报告》里重点提到了万达广场。

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也就是说，还没等到万达官宣，项目就收割了青白江大半年的注意力。

为什么万达还没来，青白江就“闹翻了”？

一座在成都并不罕见的万达广场，有什么了不起？

这座万达，对青白江真的有那么重要吗？

对于这些问题，我们必须结合青白江的城市现状，从多个维度来看。

01关于商业不怪青白江人对万达太过敏，只怪青白江“五行缺万达”。整个青白江，目前最拿得出手的商业，不是千盛百货，就是美程广场、英祥广场等传统商场，它们无论是品牌质量、数量，还是体验感，比很多人想象中还要差。入驻这些商场的，大多为低端、本土的品牌。青白江网友说：“连都市综合体边都沾不上，像县城商业。”

▲千盛百货以至十多年来，青白江人想要稍微上档次的消费，都必须舍近求远，去三环内，甚至要去新都、金堂。“商业档次不足→消费外溢→人气聚合不够→商业缺乏土壤→商业档次不足”这一大恶循环，严重阻碍着青白江商业造血和发展。再者，青白江商业非常分散，吃饭在这个商场，亲子娱乐在那个商场，买衣服又在另外一个商场，消费过程又累又远，对于很多家庭来说，一站式、成规模、定位更高的商业体，是最被需要的。

没错，说的就是万达广场。

万达的品牌号召力、招商能力、人气聚集力无需多言，关键在于，它实现了青白江商业与成都（主城）的同步，影响着整个青白江的消费模式与生活方式。

把视野放大，我们还有更大的收获：

青白江万达，距离新都、广汉两个地方的人口密集区仅10多公里，仅需20分钟车程，很容易对两大没有万达的区域形成虹吸效应，吸引消费人群从南北两端向青白江老城涌入，让商圈人气更浓厚。

项目规划的不低于1.6万方的特色蓉欧主题商业街，也给外界留下悬疑：是否会引进国际免税店？是否会有万国商品平价出售？又能否成为类似奥特莱斯的目的性消费地？

总之，万达对青白江商业提档，至关重要。

02中期：关于楼市与城市万达来之前，青白江已经遭到不少媒体的围攻，什么“楼市遇冷”、什么“风口已过”等言论甚嚣尘上，导致很多投资者、购房者的信心开始动摇。于是最近一个命题很多人在关注：万达，是不是青白江的一剂良药?回答这个问题，就必须先了解万达广场的模式和历史。万达有句霸气的广告语，叫“万达广场就是城市中心”。事实上，在业界看来，这并不是什么广告语，而是有大量的案例与事实支撑的“铁律”。万达在全国拥有近300座万达广场，几乎都为当地制造了城市中心，再不济也至少是城市副中心或新区中心。

这样“造中心”的影响力，主要体现在地标的贡献、城市品相的优化、城市繁华度的增加，以及房价、地价、租金的提升，常住人口、就业人口的聚集，税收的增加等。

比较著名的案例，就是广州白云万达。

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 ▲广州白云万达打造前（废弃旧机场）

▲广州白云万达开业后（繁华中心）

据广州本地媒体报道，2010年开业的白云万达广场，大大提升了广州市的商业、酒店水平，推动白云新城区域的发展。同时，还为广州市创造近万个稳定就业岗位，每年产生上亿元税收，让一座废弃机场，变成广州繁华点位。

当然，成都也有大量的数据和案例：● 2007年，锦华万达开业之后的5年内，这个老旧汽配厂的区域，吸引了中港CCpark、望江橡树林、汇丽汀香的入驻，逐渐成为主流城市板块。人口聚集度从2008年的40万，飙升至2013年的100万，客流量去年已达218万人次/月，车流量15.2万辆/月。强大的流量，让锦华万达成为与攀成钢、建设路齐名的商圈。如今，锦华万达所在区域的3平方公里内，已经成为锦江区地税缴纳额最高、第三产业就业人口最多以及最繁华的区域之一。● 2016年，（郫都区）蜀都万达开业后，直接制造了郫都区的新中心，百伦广场、花样世界奥特莱斯跟进开业，商铺开业数量同比增长32%，催生出自成一体的商圈，片区的人口聚集度空前增强（从32万增至50万）。目前，蜀都万达所在区域，无论是商铺租金、房价、地价都处于整个郫都区的高位（比郫都平均房价高25%以上）。

● 2016年底，双流万达开业，不到一年时间，旁边土地楼面价首次破万，房价破两万，创下双流历史纪录。半年内，万达周边常住人口仅半年就增加了5万（数据自街道办）、公交车新开3条、临街商铺新开254间，商业气氛明显浓郁，双流新城（外双楠）也成为双流区最便捷，成熟的区域之一。很明显，青白江人，也正等待着这个“万达铁律”的再次发生。青白江智慧产业新城的大变化，是大概率事件。还有一点不容忽视：万达是典型的“军事化管理，高效率运作”的模式，一座万达广场从拿地、面世、招商到呈现，有着严格的周期要求。平均为22个月，最快18个月，加上其独步江湖的“订单式商业地产模式”，万达能在保障高品质的情况下，能保障最大的兑现能力。是的，在不缺乏名号、口号与蓝图的青白江，万达扮演的角色，是青白江发展的“定心丸”。 03关于更深远的影响一般而言，万达广场之于一座城市，还有更长远的“后续效应”。这个后续效应，主要分为以下三点：1、提升所在城市的知名度

影响外界对城市的价值判断。

我们知道，小城市辨识度是天然低于大城市的，注意力、流量资源都被大城市垄断，我们判断一座小城市的发展状况，往往会找大众熟知的具象参考物，比如肯德基、星巴克、电影院什么的。

目前来说，时下最流行的参考方式是：“你所在的城市有没有万达？”

如果一座城市没有万达广场，那么我们会下意识地认为这座城“发展滞后”、“人口不足”、“消费不行”等。而如果有了万达，那么它已有了一座繁华城市的基本水平，有了适合中产阶级生活的土壤，也有了外来高端人口定居于此，消费于此的可能。——万达广场已经是外界判断城市居住、投资价值的工具。

万达广场，能优化外界对青白江的认知。

2、或引发其他投资项目跟进的蝴蝶效应。

这一点，是上一点的延续。

拥有全国近300座万达广场打造经验，万达掌握了非常成熟的拿地眼光和战略研判能力。“跟着万达拿地”，对于很多房企来说，不失为稳妥的选择。

一般而言，万达广场认同的城市和区域，有实力、有潜力、有未来，所以开发商拿地的热情也会高涨，该城市的招商引资热度，也会因为万达的入驻而升温。

3、可能促进政府资源倾斜，刺激市政配套爆发。

这一点，对交通急需破局的青白江，尤为重要。

以锦华万达广场为例，成都政府在打造二环高架时，专门在锦华万达处预留了出入口，以匹配片区日夜不息的巨大人流量。同时，还进行了道路硬化、交通动线升级并规划了6号线、8号线两条地铁，保障人群的集中与疏散。

另外就是金牛万达，继一环路与人民北路之后，政府还在此处规划1号线和6号线交汇的TOD站点。

以此类推，青白江万达广场的入驻，是否会带动周边交通的破局？青白江在建市域铁路和站点时，是否将万达作为重要节点？

这些，都是青白江万达留给我们的疑问和期待。

写在最后：对于青白江，万达广场的到来，最理想的情况，是成为一颗“深水炸弹”，产生循序渐进的影响：短期，提档商业；中期，搅动楼市与区域；长期，利好城市口碑，而且这种结果，在“万达式执行力”保障下，可能性极大。对于这座万达广场，相信你和我有同样的疑问：与成都其他地方的万达广场相比它具备怎样的特色？会有什么亮点？

蓉欧主题商业街如何打造？

大体量的住宅产品是否有过人之处？

我们将持续关注

并将在下一篇，继续深入探究。

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